Bei einem geschlossenen Immobilienfonds investiert der Kapitalanleger in Immobilien, in der Regel in Gewerbeimmobilien, aber auch in Wohnobjekte im In- und Ausland. Der Kapitalanleger ist damit Mitinhaber mit allen Chancen und Risiken des Marktes. Die einzelnen Immobilien werden in einem Emissionsprospekt dargestellt, was dem Anleger im Gegensatz zum offenen Immobilienfonds eine Investitionsentscheidung ermöglicht. Bei Erreichen der angestrebten Investitionshöhe wird der Platzierungszeitraum beendet und es werden keine Gelder mehr eingeworben und der Anlegerkreis ist damit definiert.
Der Anleger wird in der Regel Gesellschafter einer Kommanditgesellschaft (KG) oder auch einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Für die Beteiligung existiert ein vordefinierter Gesellschaftsvertrag.
Geschlossene Fonds sind gesetzlich nicht geregelt. Seit dem 01. Juli 2005 ist jedoch durch die BAFin eine Prüfung des Emissionsprospekts erforderlich.